Calculateur déficit foncier
Estimez votre économie d'impôt potentielle en location nue au régime réel : imputation sur le revenu global, part des intérêts d'emprunt et déficit reportable.
Revenus et charges fonciers annuels
Somme des loyers perçus dans l'année, hors charges récupérables
Intérêts d'emprunt + assurance emprunteur + frais de dossier
Entretien, réparation, amélioration uniquement — pas de construction ni agrandissement
Gestion locative, assurance PNO, taxe foncière, frais de copropriété…
Votre situation fiscale
Périmètre V1. Ce simulateur couvre la location nue au régime réel, avec le plafond de droit commun de 10 700 €, sans déficit antérieur ni suivi année par année du report. LMNP, LMP, SCI à l'IS, dispositifs fiscaux particuliers et plafonds spécifiques sont exclus.
Économie d'impôt potentielle
750 €
Imputation 2 500 € × 30 % TMI
Estimation maximale supposant un revenu global suffisant pour imputer la totalité du déficit. L'économie effectivement obtenue peut être inférieure.
Déficit total
2 500 €
Reportable
0 €
Compte de résultat foncier
Répartition du déficit
Déficit hors intérêts
2 500 €
Imputable revenu global
2 500 €
Économie IR potentielle
750 €
Reportable foncier
0 €
TMI appliqué
30 %
Points importants
Simulation pédagogique — régime réel, location nue uniquement. LMNP/LMP, SCI à l'IS et régimes spéciaux exclus.
Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles au titre du déficit foncier.
Pour bénéficier de l'imputation sur le revenu global, le bien doit rester en location nue jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation.
Estimation pédagogique. Ne remplace pas une vérification avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
En location nue au régime réel, si vos charges déductibles (intérêts, travaux, autres charges) dépassent vos loyers, vous êtes en déficit foncier. Ce déficit peut réduire votre revenu global imposable, sous certaines conditions.
Cette version applique le plafond de droit commun de 10 700 € et couvre le cas général : un seul bien, sans déficit antérieur ni dispositif fiscal particulier. Les règles spécifiques (plafond différent, SCI à l'IS, LMNP/LMP) ne sont pas prises en compte.
Résultat foncier négatif
Loyers − charges totales < 0. Vous avez dépensé plus que vous n'avez perçu. C'est la condition pour générer un déficit foncier.
Imputation sur le revenu global
La partie du déficit liée aux charges autres qu'intérêts est déductible de votre revenu global (salaires, etc.) dans la limite de 10 700 € par an.
Report sur 10 ans
Le solde non imputable (excédent au-delà de 10 700 € + part intérêts) est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le suivi année par année n’est pas modélisé ici.
Travaux déductibles vs non déductibles
✓ Déductibles
- —Travaux d'entretien et de réparation
- —Travaux d'amélioration (sauf agrandissement)
- —Remplacement de chaudière, fenêtres, toiture
- —Ravalement de façade
- —Mise aux normes électriques
✗ Non déductibles
- —Travaux de construction
- —Travaux de reconstruction
- —Travaux d'agrandissement
- —Prix d'achat du bien
- —Frais de notaire (capitalisés, non déductibles annuellement)
Le traitement particulier des intérêts d'emprunt
Les intérêts d'emprunt ont un traitement spécifique (CGI art. 156) : ils ne peuvent être déduits que des revenus fonciers, jamais du revenu global. Si vos intérêts dépassent vos loyers, la partie excédentaire génère un déficit reportable uniquement sur les revenus fonciers futurs.
Exemple
Loyers : 5 000 € — Intérêts : 7 000 € → Déficit intérêts = 2 000 € (reportable, non imputable sur revenu global). Les travaux et autres charges, eux, peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global.
La règle du maintien en location
En cas d'imputation sur le revenu global, une règle fiscale impose en principe de maintenir le bien en location nue jusqu'au 31 décembre de la 3e année civile suivant l'imputation. Le simulateur ne vérifie pas cette condition. Une vente ou un changement d'affectation avant ce terme peut remettre l'avantage en cause.
Calculateurs complémentaires
À utiliser ensuite
Calculateurs liés
Calculez le rendement brut, net et le cashflow mensuel de votre investissement.
Comparez micro-foncier, réel, LMNP micro-BIC et LMNP réel sur un même bien.
Estimez l'impact du déficit foncier sur votre impôt global 2026.
Estimez l'impôt et le net vendeur lors de la revente du bien.
Calculez la révision annuelle de votre loyer selon l'IRL INSEE.
Estimez le coût total d'acquisition : frais de notaire, financement et mensualités.