Calculateur rentabilité locative
Calculez la rentabilité brute, la rentabilité nette avant impôt et le cashflow mensuel de votre investissement locatif.
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Rentabilité brute, nette et cashflow : quelles différences ?
Ces trois indicateurs mesurent la performance d'un investissement locatif selon des périmètres différents. Les confondre mène à des décisions mal éclairées.
Rentabilité brute
Loyers annuels bruts / coût total projet × 100. Indicateur simple, mais il ignore toutes les charges. À utiliser uniquement pour une comparaison rapide entre biens.
Loyers bruts / Coût total
Rentabilité nette avant impôt
Déduit la vacance locative, les charges, la taxe foncière et l'assurance PNO. Plus réaliste que la brute. La fiscalité n'est pas incluse.
Revenu net / Coût total
Cashflow mensuel
Différence entre les revenus nets mensuels et la mensualité de crédit. Positif = le bien s'autofinance. Négatif = effort d'épargne mensuel à prévoir.
Revenu net / 12 − Mensualité
Quel rendement locatif viser ?
Il n'existe pas de chiffre universel. Le rendement varie selon la localisation, le type de bien et le marché local.
| Profil | Brute indicative | Nette avant impôt |
|---|---|---|
| Grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux) | 2 à 4 % | 1 à 3 % |
| Villes moyennes (Nantes, Rennes, Strasbourg) | 4 à 6 % | 3 à 5 % |
| Villes secondaires et périphéries | 6 à 8 % | 4 à 6 % |
| Petites villes, zones rurales | 8 % et + | 5 à 7 % |
Valeurs indicatives. La rentabilité élevée en petite ville cache souvent un risque de vacance locative plus fort. Vérifiez toujours la tension locative locale.
Exemples de rentabilité locative
Simulations indicatives à titre pédagogique — vacance 5 %, assurance PNO 150 €/an, taxe foncière 1 000 €/an.
Studio en ville moyenne
Bon rendement pour une ville active. Viser une vacance < 5 % grâce à la demande étudiante ou jeune actif.
T2 en grande métropole
Rentabilité faible mais plus-value potentielle élevée. Investissement patrimonial plus que de rendement pur.
Maison en zone secondaire
La valeur des travaux améliore le bien mais alourdit le coût total. Négociez à la baisse si travaux importants.
Immeuble de rapport
Rentabilité élevée mais gestion complexe et risque de vacance amplifié. Le contrôle du secteur est essentiel.
Pourquoi le cashflow peut être négatif malgré une bonne rentabilité ?
La rentabilité nette compare les revenus au coût total investi. Le cashflow, lui, compare les revenus aux mensualités de crédit. Ce sont deux calculs indépendants.
Un bien avec 5 % de rentabilité brute peut générer un cashflow négatif si le crédit est important, le taux élevé, la durée courte, ou si les charges sont sous-estimées.
Exemple
Bien à 150 000 € avec loyer de 700 €/mois, rentabilité brute de 5,6 %. Avec une mensualité de crédit de 800 €, le cashflow mensuel est d'environ −300 € avant impôt. L'investisseur finance 300 €/mois sur ses revenus propres.
Ce n'est pas nécessairement rédibitoire si l'objectif est la constitution d'un patrimoine à long terme avec une plus-value escomptée. Mais l'effort mensuel doit rester compatible avec votre budget.
Charges, taxe foncière, vacance locative : les coûts souvent oubliés
Charges de copropriété
Environ 30 à 40 % des charges de copro restent à la charge du propriétaire (parties communes, entretien…). Demandez le dernier appel de fonds avant d'acheter.
Taxe foncière
Elle est entièrement à la charge du propriétaire (non récupérable). Elle peut varier de 300 à plusieurs milliers d'€ selon la commune. Vérifiez le montant exact auprès du vendeur.
Vacance locative
Un logement inoccupé entre deux locataires représente une perte de loyers. Une vacance de 5 % (≈ 18 jours/an) est réaliste dans les zones tendues ; 10 % dans les zones moins demandées.
Assurance PNO
L'assurance Propriétaire Non Occupant couvre votre responsabilité civile et les dégâts du logement vide. Elle est fortement recommandée, voire obligatoire en copropriété.
Entretien et petites réparations
Prévoyez 0,5 à 1 % de la valeur du bien par an pour l'entretien courant (chaudière, robinetterie, peinture…). Ces dépenses régulières réduisent significativement la rentabilité réelle.
Frais de gestion locative
Si vous passez par une agence, comptez 7 à 10 % des loyers en frais de gestion. Cela représente 500 à 1 000 €/an pour un loyer de 700 €/mois.
Questions fréquentes
Tout ce que vous devez savoir sur la rentabilité locative et le calcul du cashflow.
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Investissement locatif : simulez avant de décider
La rentabilité brute est un premier filtre utile. Mais c'est la rentabilité nette et le cashflow qui déterminent la viabilité réelle d'un investissement locatif. Testez plusieurs scénarios de loyer, de vacance et de financement avant de vous engager.
Ce simulateur calcule la rentabilité avant impôt. Les calculs sont effectués dans votre navigateur. Aucune donnée n'est collectée. Ce simulateur ne constitue pas un conseil en investissement ni un conseil fiscal. Consultez un conseiller financier ou un expert-comptable avant toute décision.