LMNP ou location nue
Comparez la fiscalité des 4 régimes locatifs : micro-foncier, réel nu, micro-BIC et LMNP réel. Estimation pédagogique avant impôt.
Régime estimé le plus favorable
LMNP réel
Économie vs le moins favorable
2 775 €
Loyers annuels
8 400 €
Estimation avant impôt. Le régime réel nécessite souvent un expert-comptable.
Données de base
Comparaison des régimes
Location nue micro-foncier
Le plus cherPlafond de 15 000 € de loyers annuels à vérifier. En cas de dépassement, le régime réel s'applique.
Location nue réel
LMNP micro-BIC
Régime applicable aux locations meublées classiques (longue durée). Les plafonds de recettes, l'éligibilité et les règles exactes sont à vérifier sur impots.gouv.fr.
LMNP réel
MeilleurAmortissement simplifié (linéaire sur bâti et mobilier). L'approche réelle par composants peut différer.
La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) n'est pas incluse dans ce calcul.
Résultat LMNP négatif. En V1, ce simulateur ne reporte pas les déficits LMNP sur les années suivantes.
Estimation pédagogique avant impôt uniquement. Ces résultats ne constituent pas une déclaration fiscale.
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), plus-value à la revente et prélèvements sociaux sur cession non inclus.
SCI, LMP, non-résidents, meublé touristique, TVA et para-hôtellerie : exclus de ce simulateur.
Vérifiez les règles et plafonds en vigueur sur impots.gouv.fr ou consultez un expert-comptable.
Estimation pédagogique uniquement. Fiscalité simplifiée, déficit foncier et LMNP non reportés, CFE exclue. Ce simulateur ne constitue pas un conseil fiscal. Vérifiez les règles sur impots.gouv.fr.
LMNP ou location nue : quelles différences fiscales ?
Le choix entre location nue et LMNP (Location Meuble Non Professionnelle) est avant tout un choix fiscal. Chaque régime a ses avantages selon votre situation, vos charges et la valeur du bien.
Location nue
Revenus imposés dans la catégorie revenus fonciers. Abattement forfaitaire de 30 % en micro-foncier (≤ 15 000 €/an). Régime réel : déduction des charges réelles. Pas d'amortissement possible.
LMNP
Revenus imposés dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Abattement forfaitaire de 50 % en micro-BIC. Régime réel : déduction des charges ET amortissement du bien et du mobilier.
Micro-foncier, micro-BIC ou régime réel : que compare le simulateur ?
| Régime | Catégorie | Abattement | Charges réelles |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Revenus fonciers | 30 % | Non |
| Location nue réel | Revenus fonciers | — | Oui (sans amort.) |
| LMNP micro-BIC | BIC | 50 % | Non |
| LMNP réel | BIC | — | Oui + amortissement |
Les plafonds micro-foncier et micro-BIC sont à vérifier sur impots.gouv.fr, car ils peuvent évoluer.
Pourquoi le LMNP réel peut réduire l'impôt grâce à l'amortissement ?
En LMNP réel, vous pouvez amortir comptablement la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier sur plusieurs années. Cet amortissement est déduit du résultat fiscal comme une charge, sans pour autant représenter une dépense réelle.
Exemple (estimé)
Bien à 150 000 € (bâti amortissable 120 000 € sur 30 ans)
+ Mobilier 10 000 € sur 7 ans
= Amortissement annuel : 4 000 + 1 429 = 5 429 €/an
Si loyers = 8 400 € et charges = 4 250 € :
Résultat fiscal = 8 400 − 4 250 − 5 429 = −1 279 € → impôt = 0
Ce mécanisme est très puissant pour annuler l'impôt sur les premières années. Mais il nécessite une déclaration comptable annuelle — souvent avec l'aide d'un expert-comptable.
Quand la location nue reste plus simple ou plus adaptée ?
Simplicité administrative
La location nue ne nécessite pas de comptabilité détaillée. Le micro-foncier se déclare en quelques lignes sur la 2042. Pas d'obligation de tenir un livre de comptes.
Bail longue durée
La location nue offre davantage de stabilité locative (bail 3 ans renouvelable). Adaptée si vous recherchez un locataire stable plutôt qu'une rotation fréquente.
Déficit foncier imputable
En location nue réel, si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier peut s'imputer sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an dans certains cas). Ce simulateur n'intègre pas cette règle en V1.
Valeur mobilier nulle
Si le bien est loué vide et sans mobilier, l'avantage LMNP (amortissement mobilier) ne s'applique pas. La location nue reste alors la seule option conforme.
Cashflow avant impôt et après fiscalité : pourquoi l'écart peut être important ?
Le cashflow avant impôt ne tient pas compte de la fiscalité sur les revenus locatifs. Or, selon la tranche marginale d'imposition (TMI), l'impôt peut représenter une part significative des revenus.
Pour un investisseur à TMI 30 %, un loyer net de charges de 5 000 €/an génère environ 2 360 € d'impôts (30 % + 17,2 % de PS) en micro-foncier — soit 47 % du revenu net. En LMNP réel avec amortissement, cet impôt peut tomber à 0.
C'est pourquoi le cashflow après fiscalité est un indicateur plus pertinent pour évaluer la viabilité réelle d'un investissement locatif sur le long terme.
Les limites du calcul : déficit, CFE, plus-value et cas complexes
Déficit foncier
Non imputé sur le revenu global (règle jusqu'à 10 700 €/an). Consultez un conseiller.
Déficit LMNP
Non reporté sur les années suivantes en V1. En pratique, le déficit LMNP est reportable sur les BIC de même nature.
CFE
La Cotisation Foncière des Entreprises s'applique aux LMNP. Montant variable selon la commune. Non incluse.
Plus-value à la revente
Règles spécifiques selon le statut, le régime et la situation. Non modélisée dans ce simulateur.
SCI, LMP, para-hôtellerie
Exclus de ce simulateur. Règles fiscales distinctes, souvent plus complexes.
Amortissement simplifié
L'approche par composants (toiture, électrique, etc.) peut donner des résultats différents selon le bien.
Questions fréquentes
Tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité LMNP et location nue.
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Le régime fiscal optimal dépend de votre TMI, du niveau de vos charges, de la valeur amortissable du bien et de votre tolérance à la complexité administrative. Ce simulateur vous donne une estimation pédagogique pour orienter votre réflexion.
Estimation simplifiée avant impôt. Les calculs sont effectués dans votre navigateur — aucune donnée n'est collectée. Ce simulateur ne constitue pas un conseil fiscal. Vérifiez les règles en vigueur sur impots.gouv.fr et consultez un expert-comptable pour votre situation personnelle.